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⊙南京市租賃合同律師談租賃期間相關費用及稅金
    現在社會中,用到合同的地方越來越多,買房需要簽合同,買車也需要簽合同等,合同訂立逐漸日常生活的常態,主要是因為合同在生活起到的作用是非常大的,成為人們聯系的一種紐帶。
    1、 甲方應承擔的費用:
    租賃期間,房屋和土地的產權稅由甲方依法交納。如果發生政府有關部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關的費用,應由甲方負擔。
    2、乙方交納以下費用:
    乙方應按時交納自行負擔的費用.www.qwickm.tw。
    甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費用。

⊙南京市租賃合同律師談房屋修繕與使用
    1、在租賃期內,甲方應保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外,均由甲方負責(乙方使用不當除外)中國法網。南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信)
    甲方提出進行維修須提前 日書面通知乙方,乙方應積極協助配合。
    乙方向甲方提出維修請求后,甲方應及時提供維修服務。
    對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務.www.qwickm.tw。
    2、乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的,乙方應立即負責修復或經濟賠償。

⊙南京市租賃合同律師談改變房屋的內部結構
    乙方如改變房屋的內部結構、裝修或設置對房屋結構有影響的設備,設計規模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工www.qwickm.tw。租賃期滿后或因乙方責任導致退租的,除雙方另有約定外,甲方有權選擇以下權利中的一種:
(1)依附于房屋的裝修歸甲方所有。
(2)要求乙方恢復原狀。
(3)向乙方收取恢復工程實際發生的費用中國法網。 

⊙南京市租賃合同律師談在租賃期限內乙方承擔下列責任:
1.必須按合同約定的使用用途使用該房屋,如需改變用途,應征得甲方同意或簽訂補充協議,否則應當承擔違約責任,并可解除合同;?
2.欲對房屋進行改建、裝修或增添設施,應征得甲方書面同意南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信),并辦理有關手續;對涉及到墻體、樓板、支撐立柱等承重構件的改動,增加房屋荷載,以及從事危及毗鄰房屋和整棟房屋安全的活動,必須經房屋安全鑒定單位鑒定、批準,裝修費用由乙方承擔,乙方設計的裝修方案應經甲方書面認可,未經甲方同意,乙方擅自裝修的,甲方有權要求恢復原狀,并可解除合同;
3.如將該房屋轉租,必須征得甲方同意,并簽訂轉租合同;如未經甲方同意并簽訂轉租合同,擅自轉租,甲方可以追究乙方的違約責任,并解除合同;
4.因使用不當或乙方的其他原因造成房屋或設施損壞的,乙方負責賠償或修復;南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信)
5.乙方應在租賃屆滿時,將該房屋交還甲方;如需繼續承租,應在租賃期滿前三個月提出,經甲方同意,雙方重新簽訂租賃合同;
6.乙方在交還房屋時,必須保證該房屋原有設施完好,乙方增添的下列設施不得拆卸: 

⊙南京市租賃合同律師談租賃問題
    房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人,都有權將其使用的標的物轉由他人使用,成為出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效,拒絕支付租金南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信),只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時,《合同法》第二百二十四條:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人中國法網
    承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權,說明承租人只要有出租人的合法授權,也可以行使部分出租人的權利,只是其權利的行使要受到一定的限制。
    根據我國《城市房地產管理法》,房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同,而且應向房產管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產經營公司,則其租賃活動應在當地房地產交易所進行。由于房屋是特定物南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信),雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數量www.qwickm.tw。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等,數量則指房屋的面積、間數等中國法網
    這是房屋租賃合同的主要條款,也是出租方收取租金的依據。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件,例如房屋面積與合同約定有誤差,應視為出租方交付的標的物有瑕疵,承租人可要求追究對方的違約責任,可以采取書面形式通知對方要求解除合同,也可以雙方經協商減少租金,變更合同內容。

⊙南京市租賃合同律師談租賃備案登記
    可見城市房屋不論是住宅還是非住宅用房,只要是出租,就應辦理租賃備案登記。未辦理的,缺乏房屋租賃的必備程序,其租賃行為應屬無效。
  法律規定有些合同訂立后,應經過行政主管機關登記備案,而未經登記備案的,并不生效
  合同法規定了要約承諾制度,承諾生效意味著當事人就訂立合同已經達成了合意,合同因此而成立。在本案中,深公司與寬公司就房屋租賃合同的條款達成了一致意見,合同自此成立www.qwickm.tw。但合同成立并不表明合同就當然生效南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信)。合同法對合同的成立和生效作了區分。該法第四十四條規定,依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。因此,合同成立的不一定生效。合同生效后,其效力主要體現在以下方面:
  在當事人之間產生法律效力。這是合同的對內效力。也就是合同一旦生效,當事人所預期的合同權利義務就產生、變更和消滅。合同生效后產生的法律后果對第三人發生一定的法律拘束力.www.qwickm.tw。這是合同的對外效力,即合同生效后南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信),任何單位和個人都不得侵犯當事人的合同權利,不得非法阻撓當事人履行義務www.qwickm.tw。而未生效的合同對當事人及第三人不產生上述法律約束力。根據房地產管理法和《城市房屋租賃管理辦法》的規定,房屋租賃合同簽訂后,要去主管部門辦理登記備案手續。而本案中深公司未辦理登記備案手續,因此,本案合同不是無效,應是已經成立而未生效。

⊙南京市租賃合同律師談驗收
    交付租賃物前或者租賃物已經交付的,出租人未辦理相關驗收等手續:
    承租人起訴要求出租人辦理相關手續(繼續履行)或其他違約責任,應予支持;
    承租人起訴要求解除合同的,應予支持。
《房屋租賃解釋》F8:因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
    出租人起訴主張合同無效,要求收回租賃物,不予支持。
    出租人請求承租人承擔未按約給付租金的違約責任,而承租人則以出租人應履行驗收等義務為由,主張同時履行抗辯權或先履行抗辯權的處理:南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信)
    無論是否約定房屋應辦理相關手續,應將租賃合同解釋為出租人負有辦理相關手續的義務;
   未約定履行順序或者約定先交房后付租金,應支持承租人的抗辯;
   如約定先交部分租金后交房,在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金的,應認定承租人有權行使先履行抗辯權(就剩余部分租金而言,履行順序應為先交房后付剩余租金)。
    在租賃期間屆滿后,出租人因承租人拒付租金或延付租金起訴,承租人以房屋未辦理相關驗收手續為理由抗辯的,應當判定承租人繼續履行給付義務。南京市租賃合同律師:025-84110110(律師110)、13951899110(微信)。

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